15/02/2025

STJ nega execução extrajudicial de imóvel não registrado com alienação fiduciária

Por Jonas Daniel Ercego

Empresa vendedora registrou contrato apenas após ação de rescisão e perdeu direito de usar procedimento da Lei 9.514/97

Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que uma empresa não poderá utilizar o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, por ter deixado de registrar o contrato de alienação fiduciária de imóvel durante dois anos. O registro somente foi feito após os compradores ajuizarem ação de rescisão contratual.

O julgamento do Recurso Especial nº 2.135.500/GO foi relatado pela ministra Nancy Andrighi, que destacou que o contrato só produz os efeitos da propriedade fiduciária após ser devidamente registrado no cartório de imóveis. A falta de registro, segundo a decisão, impede a aplicação do regime especial da Lei 9.514/97 e faz incidir as normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e do Código Civil.

Inércia proposital e má-fé afastam proteção legal

Segundo os autos, o contrato de promessa de compra e venda foi assinado em 2017, e os compradores pagaram parcelas durante dois anos. Diante da impossibilidade de continuar com os pagamentos, notificaram a empresa vendedora sobre a intenção de rescindir o contrato. A empresa, ao ser notificada, realizou o registro do contrato apenas em 2019 — dois meses após o ajuizamento da ação judicial.

Para o STJ, ficou demonstrado que a conduta foi proposital e visava afastar a aplicação das normas mais protetivas ao consumidor. Ao deixar de registrar o contrato no momento adequado, a empresa agiu em desacordo com os princípios da boa-fé objetiva e cometeu o que a jurisprudência classifica como supressio — ou seja, a perda do direito de invocar determinado instituto jurídico em razão da inércia prolongada.

“A boa-fé objetiva e o instituto da supressio impedem que o alienante utilize o registro como instrumento estratégico posterior para impor ao adquirente os efeitos da execução extrajudicial”, afirmou a ministra relatora.

Registro não é mera formalidade

De acordo com o artigo 23 da Lei nº 9.514/1997, a propriedade fiduciária somente se constitui com o registro do contrato. Enquanto isso não ocorre, a relação entre as partes permanece como um direito pessoal, sem os efeitos próprios da garantia real.

Na ausência do registro, o inadimplemento não permite a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário nem o início do procedimento extrajudicial previsto nos artigos 26 e 27 da mesma lei. Em tais casos, a relação contratual deve ser analisada à luz do CDC e do Código Civil, como reconhecido no Tema 1.095 dos recursos repetitivos do STJ.

Retenção limitada a 10% e restituição de valores

Além de declarar inaplicável o procedimento extrajudicial, a decisão também determinou a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos pelos compradores, com retenção de 10%, conforme jurisprudência consolidada na Súmula 543 do STJ, que autoriza a retenção moderada em casos de desistência do comprador.

Precedente importante para o mercado imobiliário

A decisão do STJ reforça a necessidade de cumprimento formal dos requisitos legais em negócios com alienação fiduciária, especialmente no que diz respeito ao registro. O entendimento serve de alerta para incorporadoras, loteadoras e empresas do setor imobiliário que optam por postergar o registro como estratégia comercial.

A partir dessa decisão, fica consolidado que a tentativa de usar o registro tardio como ferramenta de pressão jurídica contra o comprador infringe os deveres de lealdade e equilíbrio contratual. Compradores de imóveis e investidores devem estar atentos à formalização e à regularidade dos contratos, e empresas vendedoras precisam adotar práticas alinhadas com a legislação para garantir segurança jurídica às suas operações.

 Fonte: Superior Tribunal de Justiça. Vendedora de imóvel perde direito à execução extrajudicial por não ter registrado contrato com alienação fiduciária. Publicado em 20/01/2025. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/20012025-Vendedora-de-imovel-perde-direito-a-execucao-extrajudicial-por-nao-ter-registrado-contrato-com-alienacao.aspx. Acesso em: [colocar a data de acesso no momento da publicação, ex: 20 jul. 2025].